Incendie en copropriété

Quand le feu ne connaît pas de frontières entre voisins

Un incendie qui débute dans une seule unité peut, en quelques minutes à peine, se propager à l’ensemble d’un immeuble par les gaines de ventilation, les murs mitoyens ou les corridors communs. C’est ce qui rend le risque d’incendie particulièrement redoutable en copropriété : les conséquences dépassent presque toujours le foyer où le sinistre a pris naissance.

Après les dégâts d’eau, l’incendie demeure l’une des causes de sinistre les plus coûteuses pour un syndicat de copropriété. Les dommages matériels sont souvent accompagnés de frais importants liés au relogement temporaire des occupants, à la perte de revenus locatifs, au nettoyage de la fumée et à la reconstruction de l’immeuble. Une assurance du bâtiment bien adaptée demeure donc essentielle pour limiter les conséquences financières d’un tel événement.

Des scénarios qui reviennent régulièrement

Un cas classique est celui d’un feu de cuisson qui se propage rapidement à la hotte, puis au réseau de ventilation, contaminant plusieurs unités par la fumée sans que les flammes ne les atteignent directement. Un autre scénario fréquent est un défaut du panneau électrique principal ou d’une installation vieillissante qui déclenche un incendie affectant plusieurs étages desservis par la même colonne électrique.

Dans ces situations, même les copropriétaires dont l’unité n’a pas brûlé peuvent devoir quitter leur logement pendant plusieurs semaines ou plusieurs mois afin de permettre les travaux de reconstruction et de décontamination.

Prévenir plutôt que subir

La sécurité incendie repose autant sur les équipements que sur la prévention. L’installation et l’entretien de détecteurs, de systèmes de gicleurs lorsque requis, des extincteurs, de l’éclairage d’urgence et des systèmes d’alarme doivent être effectués conformément aux exigences applicables. Des inspections périodiques des installations électriques, particulièrement dans les immeubles plus anciens, permettent également de réduire les risques.

Le syndicat devrait intégrer ces interventions à son carnet d’entretien, prévoir leur financement dans le fonds de prévoyance et vérifier régulièrement que les montants d’évaluation du coût de reconstruction demeurent à jour afin que l’assurance reflète la valeur réelle de l’immeuble.

Ce que dit la loi et l’assurance

Lorsqu’un incendie résulte de la faute d’un copropriétaire ou d’un occupant, sa responsabilité civile peut être engagée conformément aux articles 1457 et suivants du Code civil du Québec. De son côté, le syndicat doit maintenir une assurance couvrant la valeur à neuf de l’immeuble conformément à l’article 1073 du Code civil du Québec. Chaque copropriétaire devrait également détenir une assurance habitation comprenant une protection en responsabilité civile et une couverture suffisante pour ses biens ainsi que ses améliorations, le cas échéant.