Fonds de prévoyance

Le compte d’épargne dont dépend l’avenir de votre immeuble

Si l’assurance protège contre l’imprévu, le fonds de prévoyance protège contre l’inévitable : l’usure du temps. Toiture, revêtement extérieur, ascenseurs, stationnement souterrain… chaque composante d’un immeuble possède une durée de vie limitée et devra éventuellement être réparée ou remplacée. Le fonds de prévoyance est la réserve financière que le syndicat de copropriété constitue progressivement afin de faire face à ces dépenses majeures sans imposer de mauvaises surprises aux copropriétaires.

Le problème, c’est que de nombreuses copropriétés au Québec ont longtemps sous-estimé les besoins réels de ce fonds, en fixant les cotisations au minimum plutôt qu’en fonction de l’âge de l’immeuble, de son état et de l’évolution des coûts de construction. Résultat : lorsqu’un remplacement majeur devient nécessaire, les sommes accumulées sont parfois largement insuffisantes.

Des situations qui se répètent d’une copropriété à l’autre

Un scénario fréquent survient lorsqu’une toiture arrive en fin de vie après vingt-cinq ou trente ans. Si le fonds de prévoyance est insuffisant, le conseil d’administration doit imposer une cotisation spéciale, parfois de plusieurs milliers de dollars par unité. Le même phénomène se produit régulièrement lors de la réfection d’un stationnement souterrain, du remplacement d’un ascenseur ou de travaux majeurs touchant l’enveloppe du bâtiment.

Ces situations démontrent l’importance de planifier les dépenses plusieurs années à l’avance plutôt que de réagir dans l’urgence.

Construire un fonds de prévoyance solide

La première étape consiste à faire réaliser une étude du fonds de prévoyance par un professionnel qualifié. Cette étude projette les besoins de réparation et de remplacement sur plusieurs décennies et permet d’établir les cotisations réellement nécessaires. Elle devrait toujours être utilisée conjointement avec un carnet d’entretien, lequel documente l’état réel des différentes composantes du bâtiment.

Une bonne planification permet également de maintenir une assurance du bâtiment adaptée à la valeur réelle de l’immeuble et d’éviter que des travaux majeurs soient financés dans l’urgence.

Ce que dit la loi

Conformément à l’article 1071 du Code civil du Québec, le syndicat doit constituer un fonds de prévoyance liquide et disponible, affecté exclusivement aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. Depuis l’entrée en vigueur des nouvelles règles découlant de la réforme de la copropriété, une étude du fonds de prévoyance réalisée par un professionnel est également requise afin de déterminer les cotisations nécessaires au maintien d’un fonds suffisant. Le non-respect de ces obligations peut exposer le syndicat à des difficultés financières importantes ainsi qu’à des manquements dans l’administration de l’immeuble.