Dégâts d’eau

Le sinistre numéro un des copropriétés québécoises

Si l’on demandait à n’importe quel courtier ou administrateur de syndicat quel type de sinistre revient le plus souvent, la réponse serait unanime : le dégât d’eau. Année après année, il représente la majorité des réclamations en copropriété au Québec, loin devant l’incendie ou le vol. La raison est simple : l’eau circule partout dans un immeuble par des kilomètres de tuyauterie, et il suffit d’une seule défaillance pour qu’elle s’infiltre à travers plusieurs étages.

Ce qui distingue le dégât d’eau des autres sinistres, c’est sa capacité à créer des conflits de voisinage. Une fuite qui prend naissance dans une unité au cinquième étage peut endommager les plafonds, les planchers et les biens des unités situées en dessous, entraînant des questions complexes sur la responsabilité du syndicat de copropriété, du copropriétaire ou de leur assureur respectif. Une bonne compréhension de l’assurance du bâtiment et de la déclaration de copropriété permet souvent d’éviter bien des litiges.

Des situations vécues fréquemment

Le scénario le plus classique demeure la défaillance d’un chauffe-eau résidentiel : après plusieurs années d’usage sans remplacement préventif, le réservoir cède et déverse des centaines de litres d’eau en quelques heures, souvent pendant que les occupants sont absents. Autre cas courant, le bris d’une colonne de plomberie principale qui dessert plusieurs unités superposées, un problème particulièrement fréquent dans les immeubles construits avant les années 1990. On observe aussi régulièrement des refoulements d’égout dans les garages souterrains lors de fortes pluies, un phénomène amplifié par l’évolution des conditions météorologiques.

Réduire le risque avant qu’il ne se matérialise

La prévention commence par la détection précoce. Des détecteurs de fuite d’eau connectés, jumelés à des valves d’arrêt automatiques, permettent souvent d’éviter qu’un petit problème ne devienne un sinistre majeur. L’entretien préventif de la plomberie commune, des toitures et des équipements mécaniques, conformément au carnet d’entretien, demeure l’une des mesures les plus rentables pour un syndicat.

Il est également recommandé que la police du syndicat comprenne une garantie de recherche de fuite afin de couvrir les frais parfois très importants nécessaires pour localiser une fuite cachée derrière un mur, sous une dalle de béton ou dans une colonne technique. Enfin, un bris de machine peut parfois être à l’origine d’un dégât d’eau important, d’où l’intérêt de bien analyser l’ensemble des protections offertes.

Ce que dit le Code civil du Québec

La répartition des responsabilités lors d’un dégât d’eau dépend notamment de la déclaration de copropriété et de l’origine du sinistre, selon qu’il provienne des parties communes ou d’une partie privative. En vertu de l’article 1074.2 du Code civil du Québec, le syndicat doit maintenir une assurance couvrant les risques prévus par la loi pour les parties communes et l’immeuble, tandis que la gestion des franchises et des responsabilités varie selon les circonstances et les dispositions applicables. Une analyse de chaque situation demeure essentielle avant de déterminer les responsabilités des parties.